不动产大分解，楼市大戏来了

近期楼市又热闹了，不少新政策接二连三，先是住建部宣告要试点房子体检、房子养老金和稳妥准则，而房子养老金也现已接连几天冲上了热搜，住建部也不得不出头弄清说不添加我们担负，个人账户便是你的修理基金账户，现在仅仅在探究树立公共账户，当然说归说，后边怎样操作仍是要看落地动作；而之前住建部高层也说过要让房子稳妥和汽车稳妥相同遍及，像广州现已在试点房子稳妥了，鼓舞业主、业委会、物业办理委员会去购买稳妥，详细细则出来后，再给我们解读。

其次，中心财办副主任韩文秀昨日在人民日报宣布了重要文章，说到了要进行财税变革，最要点的便是完善房地产税税收准则，恰当放权给到当地，添加当地自主财力，所以住建部说房子养老金不是房地产税，那必定是对的了，房地产税是要去平替土拍收入的。

第三方面，财务部、住建部等六部分联合印发了市政基础设施财物的办理方法，其间清晰到，禁止为没有收益或收益缺乏的市政基础设施去违法违规举债，不得添加隐性债款，由于当地尽管欠了不少债，可是这些债还首要是投向了市政等基础设施，所以这块的办理和运营对后续化解当地债款危险十分要害。

先说房子养老新的几个准则，由于我们曩昔二十多年的楼市开展，多数人的房子不是那种独栋的，并且几十户乃至上百户的房子绑缚在一起，假如需求修理或许替换公共设施的时分，就要有一个机制往来不断处理了，否则的话再过个几十年，许多房子都没钱去修理和保护了，那只能渐渐变成所谓的贫民窟了。

而我们被住建部的公告安慰后，尽管知道了自己不必额交际这个养老金了，可是更忧虑的假如有了房子养老金，那房地产税是不是还要交，看看韩文秀主任的文章，人家现已说了要完善房地产税准则了，所以这两个东西是两码事，房子养老金是从当地政府自己筹钱去树立公共账户，比如从每次土拍中拨5%作为金钱等等；而房地产税，未来会是当地的首要收入，当然，羊毛依然是出在羊身上，从现在的趋势来看，房地产税会是当地财务的重要救命稻草了，乃至是他们的饭碗了，收取的份额大概率不会很低，参阅老美来看，美国的县域财务简直都是由房地产税在供养。

我们都清楚，卖地这个动作对当地来说是一次性收入，适当所以在一穷二白的时分去发明第一桶金的，可是卖完了之后的收益在曾经是跟当地关系不大了，地价增值后开发商高兴，房价增值后炒房客和业主高兴，可是这些如同都跟源头的当地关系不大，也就只能在买卖的时分收点小税，在楼市上涨的时分，可以经过不断举高地价去提早透支未来的涨幅，所以地王频出后当地仍是可以承受后链路的赢利分出去的，可是跟着楼市下行后，当地没有举高地价的底气了，民营房企不来拿地，靠城投和国央企保持了几年土拍的略微面子后，长时间下去现已不是方法了，所以有必要要从存量房身上去变现了。

要知道，之前官方现已计算过了，全国有6亿栋房子，就算一栋房子一年交个10000块钱，那每年就有6万亿的财务收入了，要害仍是每年都有的长时间收入，而2021年土拍最高峰卖了8.7万亿的土地，上一年只要5.7万亿，我们把这几个数字比照一下，是不是十分有意思了，房地产税彻底有超越土拍的可能性，并且每年只会温水煮青蛙的添加而不会像土拍相同大幅度的动摇下降，所以要短期土拍一次性饭票仍是说要长时间的房地产税饭票，信任当地仍是拎得清楚的。

当然房地产税假如推广，当地最关怀的仍是自己能分到多少钱了，想象一下，假如当地收了100亿的房地产税，可是要交99亿给到上面，那当地取收这个钱的动力就小了许多，乃至会呈现少收的状况，然后经过其他方法去补偿自己的财务收入。而从1994年我们实施分税制后，中心财务就不断扩张，而当地财权被阉割了许多，所以现在财税准则变革便是要给当地给多的纳税权力和收入了，否则，光靠中心发文和喊标语，真正想收钱的话还要靠当地去落地才行。所以除了房地产税以外，还包含像消费税、城市保护建造税等都会给到当地更多歪斜，扩展当地对本地消费的影响，否则光说影响消费，可是影响再多消费税假如都归中心了，那当地的确也没啥动力，能做做外表动作现已算十分不错了。

然后接着聊上面说到的各地不得违规进行市政财物举债，由于现在各地欠了不少债款我们都清楚，上一年现已有官方发文提醒了，债款高危险的省份有12个，包含辽宁、吉林、内蒙古、云南、贵州、天津等，对这些省市区域提出了缓建或许停建基础设施项目的要求，当然详细履行怎么只要他们自己知道，不过看当时的趋势来判别，当地卖地持续下滑后，未来这些区域必然会收紧大基建的投入了，由于现在连搬运付出大省的广东卖地都不简单了，像广州上半年才卖了60多亿的地，仅仅高峰期卖地1700多亿一年的零头了，地主家也没多少余粮了。

而假如失掉大基建项目了，那当地的投资额必然会呈现减少了，不动产的这个价值分解也会愈加显着了，由于就业机会也更少了，而财务压力假如加大，公共设施服务的缩水，教育、医疗资源的合并和下滑，一起还不断的添加罚款税收等，那年轻人脱离的可能性就会进一步加大，所以现在各地必定会对房地产税的规范进行争取了，否则的话，一向要依托其他殷实省份来搬运付出去保持本身收入的话，那仍是很难过的。

所以关于房地产税，多数人的认知是觉得会依照房子评估价进行征收，也便是美国的这种形式，全国税率是差不多，那假如像深圳、上海这种当地，一套价值500万的房子，假如一年税率2%，那每年就得交10万房地产税了，而小城市一套房50万，一年才交1万块，假如是这种形式的话，那小城市必定不会赞同了，由于大城市财务本来就比较宽余，像深圳都不是很依靠土拍收入，假如这样征收重税去饮鸠止渴的话，企业和老百姓都会躺平不干活的；而小城市由于人口的丢失现已很缺钱了，很需求这个钱去处理收入问题。

所以小城市会期望用租金的形式去拟定规范，参阅新加坡的操作，年租金的12%拿出往来不断交房地产税，这样大城市和中小城市的收税距离就不会有10倍乃至更多了，而只要两三倍的距离罢了，当然，终究博弈到什么规范，还需求终究落地我们才干知道，不过，小城市的业主仍是要提早做好预备，即便你房子很廉价，也不会被少收太多钱，由于小当地的存量资源是有限的，能收的话可能会想方法多搞点了，所以房地产税不是下降房价和租金的打手，而是加大房子分解的一把利器，有钱的当地可能会更有钱，没钱的当地只能牵强保持住收入了。

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